Bij de oplevering van een nieuwbouwwoning of nieuw bedrijfspand is een definitief, geregistreerd energielabel wettelijk verplicht. De opleverende partij (bij projectmatige nieuwbouw meestal de ontwikkelaar of bouwer die de woning verkoopt) moet dit label uiterlijk bij de oplevering aan de koper of huurder overhandigen. Belangrijk om te weten: de BENG-berekening uit de vergunningsaanvraag is níet hetzelfde als het energielabel. Het label wordt vastgesteld door een gediplomeerd EP-adviseur op basis van de werkelijk gerealiseerde situatie, berekend volgens de NTA 8800 en geregistreerd bij EP-Online (RVO). Pas dan is het rechtsgeldig, en vervolgens 10 jaar geldig.
In dit artikel leest u hoe de labelplicht bij nieuwbouw precies werkt, wat de relatie is tussen de BENG-berekening en het definitieve label, wie verantwoordelijk is, welke fouten in de praktijk het vaakst worden gemaakt en wat u kunt doen als het label na oplevering ontbreekt.
Labelplicht bij oplevering: wat zegt de wet?
De energielabelplicht geldt op drie momenten: bij verkoop, bij verhuur en bij oplevering van een gebouw. Die verplichting is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), sinds 2024 de opvolger van het Bouwbesluit 2012. Voor nieuwbouw betekent dit concreet dat er op het moment van oplevering een geldig, geregistreerd energielabel aanwezig moet zijn dat aan de koper of huurder wordt verstrekt.
Sinds 1 januari 2021 wordt elk energielabel bepaald volgens de NTA 8800, de landelijke bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen. Alleen een gediplomeerd EP-adviseur mag een label vaststellen en registreren bij EP-Online, de officiële database van RVO. Een uitdraai van een berekening, een concept-label of een indicatie op papier volstaat dus niet; hoe dat verschil precies zit, leest u in voorlopig vs. definitief energielabel.
Het toezicht op de labelplicht bij woningtransacties ligt bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Wordt een nieuwbouwwoning opgeleverd of verkocht zonder geregistreerd label, dan kan de ILT handhavend optreden tegen de opleverende partij. De actuele boetebedragen vindt u via de ILT.
Van BENG-berekening naar definitief energielabel
Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis, dus dit verschil verdient een scherpe toelichting. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor nieuwbouw wordt een BENG-berekening gemaakt: een toets of het ontwerp voldoet aan de drie eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen. Die berekening is gebaseerd op het ontwerp: tekeningen, specificaties en geplande installaties. Wat de BENG-eisen precies inhouden, leest u in BENG-eisen voor nieuwbouw uitgelegd.
Het definitieve energielabel wordt daarentegen gebaseerd op de situatie zoals die daadwerkelijk is gebouwd: de gerealiseerde opleversituatie. Tussen ontwerp en oplevering verandert er namelijk regelmatig iets:
- De koper kiest via meer- en minderwerk voor een uitbouw, dakkapel of andere indeling.
- Er worden méér of juist minder zonnepanelen gelegd dan in het ontwerp stond.
- De installatie wijzigt: een ander type warmtepomp, een aangepast ventilatiesysteem of een andere boiler.
- Isolatiewaarden of beglazing wijken af van de specificaties in de vergunningsaanvraag.
Elk van deze wijzigingen beïnvloedt de energieprestatie. Daarom controleert een gediplomeerd EP-adviseur bij of rond de oplevering of de gerealiseerde situatie overeenkomt met de uitgangspunten, verwerkt hij de werkelijke kenmerken in de berekening volgens de NTA 8800 en registreert hij het definitieve label bij EP-Online. Meer over die bepalingsmethode leest u in NTA 8800 uitgelegd.
Goed om te weten: omdat nieuwbouw aan de BENG-eisen moet voldoen, komt het label van een nieuwbouwwoning vrijwel altijd uit op label A of beter (A+ tot en met A++++). Maar dat het label goed zal zijn, ontslaat niemand van de plicht om het ook daadwerkelijk te laten registreren.
Wie is verantwoordelijk: ontwikkelaar, aannemer of koper?
De hoofdregel is eenvoudig: de partij die het gebouw oplevert, verkoopt of verhuurt, is verantwoordelijk voor het energielabel. Hoe dat uitpakt, hangt af van de bouwvorm:
| Situatie | Wie regelt het energielabel? |
|---|---|
| Projectmatige nieuwbouw (koop) | De ontwikkelaar of bouwende verkoper, uiterlijk bij oplevering |
| Nieuwbouw huurwoning | De verhuurder, uiterlijk bij aanvang van de huur |
| Zelfbouw op eigen kavel | De opdrachtgever (u dus), tenzij dit contractueel bij de aannemer is belegd |
| Sleutelklaar opgeleverd bedrijfspand of kantoor | De opleverende partij volgens de koop- of huurovereenkomst |
Bij projectbouw zit het label doorgaans in het opleverdossier: de ontwikkelaar laat het label registreren en overhandigt het bij de sleuteloverdracht. Controleer dit wel actief: het is úw bewijs dat de woning aan de labelplicht voldoet, en u heeft het label later nodig bij doorverkoop of verhuur.
Bij zelfbouw ligt het anders. Bouwt u in eigen beheer op een gekochte kavel, dan is er geen "verkoper" die aan u oplevert: u bent zelf de eigenaar en daarmee verantwoordelijk voor het label zodra u de woning verkoopt of verhuurt. Veel zelfbouwers laten het label direct na oplevering registreren, zodat de energieprestatie zwart-op-wit vastligt. Spreek bij een aannemingsovereenkomst expliciet af wie de registratie verzorgt; standaard hoort dit niet automatisch bij het werk van de aannemer.
Voor utiliteitsbouw geldt hetzelfde principe. Let bij nieuwe kantoren bovendien op de label C-plicht die sinds 1 januari 2023 geldt: een nieuw kantoor voldoet daar dankzij BENG ruimschoots aan, maar alleen een geregistreerd label bewijst dat ook.
Veelgemaakte fouten bij nieuwbouw
Deze fouten komen wij in de praktijk het meest tegen:
- De BENG-berekening aanzien voor het energielabel. De vergunningsberekening is een ontwerptoets, geen label. Zonder registratie bij EP-Online door een gediplomeerd adviseur is er formeel géén energielabel.
- Het label pas na de oplevering regelen. De labelplicht geldt bíj oplevering. Wie het pas daarna oppakt, voldoet op het cruciale moment niet aan de wet en loopt risico op handhaving door de ILT.
- Wijzigingen tijdens de bouw niet verwerken. Meerwerk, extra zonnepanelen of een andere installatie veranderen de energieprestatie. Een label dat klakkeloos op de ontwerpberekening leunt terwijl er is afgeweken, klopt niet met de werkelijkheid.
- Bij zelfbouw aannemen dat de aannemer het regelt. Zonder contractuele afspraak doet niemand het, en staat u bij een toekomstige verkoop alsnog zonder label.
- Vergeten dat ook recreatiewoningen labelplichtig zijn. Sinds 1 januari 2021 geldt de labelplicht ook voor recreatiewoningen, dus ook een nieuw opgeleverd chalet of vakantiehuis heeft bij verkoop of verhuur een geregistreerd label nodig.
- Het opleverdossier niet controleren. Kopers nemen soms aan dat het label "er wel bij zal zitten". Controleer het bij de oplevering, net zoals u de meterstanden en opleverpunten controleert.
Wat te doen bij een ontbrekend label na oplevering?
Is uw nieuwbouwwoning opgeleverd zonder energielabel? Doorloop dan deze stappen:
- Controleer eerst EP-Online. Het kan zijn dat het label wél is geregistreerd, maar niet actief aan u is overhandigd. Hoe u dat controleert, leest u in energielabel opzoeken op EP-Online.
- Spreek de ontwikkelaar of verkoper aan. De labelplicht bij oplevering rust op de opleverende partij. Vraag schriftelijk om registratie en levering van het label; verwijs daarbij naar de verplichting uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.
- Leg het vast als opleverpunt. Neem het ontbrekende label op in het proces-verbaal van oplevering, net als andere gebreken. Zo staat vast dat u er tijdig om heeft gevraagd.
- Komt er geen beweging in? Laat dan zelf een label registreren. Een gediplomeerd EP-adviseur kan de woning opnemen en het definitieve label registreren, zodat u in elk geval zelf aan uw verplichtingen kunt voldoen bij toekomstige verhuur of verkoop. Of u de kosten kunt verhalen op de ontwikkelaar hangt af van uw koop-/aannemingsovereenkomst; leg de situatie zo nodig voor aan een jurist.
- Melden kan bij de ILT. De Inspectie Leefomgeving en Transport houdt toezicht op de naleving van de labelplicht bij woningtransacties.
Zonder label loopt u bovendien praktische risico's: bij verhuur kunt u de huurprijs onder de Wet betaalbare huur (2024) niet correct onderbouwen, omdat het energielabel meetelt in de WWS-huurpunten, en bij doorverkoop bent u zelf degene die zonder label aan de labelplicht moet voldoen.
Wat kost een energielabel voor nieuwbouw?
Bij Energielabel.com gelden vaste, transparante tarieven:
| Type pand | Tarief |
|---|---|
| Woning (tot 500 m³ inhoud) | vanaf € 309 incl. btw (+ € 35 incl. btw per 100 m³ extra) |
| Recreatiewoning | € 309 incl. btw (+ € 35 per 100 m³ extra) |
| Bedrijfspand tot 100 m² | € 395 excl. btw |
| Elke 200 m² daarboven | + € 155 excl. btw |
Voor panden groter dan 1000 m² of meerdere panden tegelijk (bijvoorbeeld een compleet nieuwbouwproject) maken wij graag een offerte op maat. Alle actuele prijzen vindt u op onze tarievenpagina.
Zo werkt het bij Energielabel.com
Energielabel.com is een handelsnaam van Perfectkeur B.V., een bouwtechnisch adviesbureau met landelijke dekking, gecertificeerd volgens BRL9500-W (woningbouw) en BRL9500-U (utiliteitsbouw). Onze gediplomeerde EP-adviseurs worden door klanten beoordeeld met een 9,3 op basis van ruim 16.000 reviews. Het proces verloopt in vijf stappen:
- U vraagt online of telefonisch een offerte aan.
- Binnen 24 uur ontvangt u een offerte of bevestiging.
- Na uw akkoord plannen wij de afspraak in.
- De EP-adviseur voert de opname op locatie uit.
- Wij registreren het definitieve label bij EP-Online (RVO), binnen 48 uur na de opname.
Veelgestelde vragen
Is een energielabel verplicht bij oplevering van nieuwbouw?
Ja. De labelplicht geldt bij verkoop, verhuur én oplevering en is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij de oplevering van een nieuwbouwwoning of -pand moet een definitief, bij EP-Online geregistreerd energielabel aan de koper of huurder worden verstrekt.
Is de BENG-berekening hetzelfde als het energielabel?
Nee. De BENG-berekening is een ontwerptoets bij de omgevingsvergunning. Het energielabel wordt gebaseerd op de werkelijk gebouwde situatie, vastgesteld door een gediplomeerd EP-adviseur volgens de NTA 8800 en geregistreerd bij EP-Online. Zonder die registratie is er geen geldig label.
Wie betaalt het energielabel bij nieuwbouw?
Bij projectmatige nieuwbouw is de ontwikkelaar of bouwende verkoper verantwoordelijk; de kosten zitten in de projectkosten. Bij zelfbouw op eigen kavel bent u als opdrachtgever zelf verantwoordelijk, tenzij u dit contractueel bij de aannemer heeft belegd.
Welk energielabel krijgt een nieuwbouwwoning?
Omdat nieuwbouw sinds 2021 aan de BENG-eisen moet voldoen, komt het definitieve label vrijwel altijd uit op A of beter (A+ tot en met A++++). Het exacte label hangt af van de gerealiseerde isolatie, installaties en opwekking, zoals zonnepanelen. Het label is na registratie 10 jaar geldig.
Heeft u een nieuwbouwwoning die (bijna) wordt opgeleverd en is het energielabel nog niet geregeld? Vraag het eenvoudig aan via onze pagina energielabel voor woningen of bel gratis 0800 - 0900200. U hoort binnen 24 uur van ons en na de opname staat uw definitieve label binnen 48 uur geregistreerd bij EP-Online.