Het energielabel telt sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) rechtstreeks mee in het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem dat de maximale huurprijs van een woning bepaalt. Een goed energielabel levert pluspunten op, terwijl de labels E, F en G juist aftrekpunten kosten: respectievelijk 4, 9 en 15 punten minder. Omdat het totaal aantal WWS-punten bepaalt hoeveel huur u maximaal mag vragen (en zelfs of uw woning in het gereguleerde segment valt of vrij verhuurd mag worden), is een actueel, geregistreerd energielabel voor verhuurders belangrijker dan ooit. In dit artikel leest u precies hoe de huurpunten voor het energielabel werken, wat dat betekent voor uw huurprijs en waarom verhuren zonder geldig label u dubbel geld kost.
Hoe werkt het WWS-puntensysteem?
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) kent punten toe aan een huurwoning op basis van objectieve kenmerken: oppervlakte, voorzieningen zoals keuken en sanitair, buitenruimte, de WOZ-waarde én de energieprestatie. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs die u als verhuurder mag rekenen. Elk punt vertegenwoordigt een bedrag; de Huurcommissie publiceert jaarlijks per 1 juli de actuele bedragen per puntentotaal.
Het puntentotaal bepaalt ook in welk huursegment de woning valt:
- Laag (sociaal) segment: tot en met 143 punten. De huurprijs is gereguleerd.
- Middenhuur: 144 tot en met 186 punten. Sinds de Wet betaalbare huur is ook dit segment gereguleerd.
- Vrije sector: boven 186 punten. Hier geldt geen wettelijk huurprijsplafond.
Deze puntengrenzen gelden sinds de invoering van de Wet betaalbare huur; de Huurcommissie publiceert de actuele grenzen en de bijbehorende maximale huurprijzen.
De energieprestatie is binnen het WWS een van de zwaarst wegende onderdelen die u als verhuurder zelf kunt beïnvloeden. De oppervlakte van uw woning ligt vast, maar het energielabel kunt u verbeteren, en dat vertaalt zich direct in punten en dus in huurprijsruimte.
Wat veranderde er met de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad, heeft drie grote gevolgen voor verhuurders:
- Het WWS is dwingend geworden. Voorheen kon een huurder alleen via de Huurcommissie een te hoge huur laten corrigeren. Nu zijn verhuurders verplicht zich aan de maximale huurprijs te houden en kan de gemeente handhaven, met sancties bij overtreding. Voor actuele handhavingsregels en bedragen verwijzen wij u naar uw gemeente.
- De middenhuur is gereguleerd. Woningen tot en met 186 punten vallen onder huurprijsbescherming. Veel woningen die vóór 2024 vrij verhuurd konden worden, zijn daardoor aan een maximumprijs gebonden.
- Het energielabel weegt zwaarder mee. Goede labels leveren extra pluspunten op, en voor het eerst zijn er áftrekpunten voor woningen met label E, F of G.
Die laatste wijziging is een bewuste prikkel: het Rijk wil dat verhuurders slecht geïsoleerde woningen verduurzamen. Wie dat niet doet, mag simpelweg minder huur vragen.
Zo telt het energielabel mee in de huurpunten
Het aantal huurpunten voor de energieprestatie hangt af van de labelklasse en het woningtype (eengezins- of meergezinswoning). De hoofdlijn per juli 2026:
| Energielabel | Effect op WWS-punten |
|---|---|
| A t/m A++++ | Flinke pluspunten, oplopend per labelklasse (al snel enkele tientallen punten) |
| B | Ruime pluspunten |
| C | Pluspunten |
| D | Beperkte pluspunten |
| E | 4 aftrekpunten |
| F | 9 aftrekpunten |
| G | 15 aftrekpunten |
De exacte puntenaantallen per labelklasse en woningtype vindt u in de actuele WWS-tabellen van de Huurcommissie. Twee zaken springen eruit:
- Het verschil tussen een slecht en een goed label kan tientallen punten bedragen. Een woning die van label F naar label B gaat, verliest niet alleen de 9 aftrekpunten, maar krijgt er ook een fors aantal pluspunten bij.
- Aftrekpunten werken door in euro's, elke maand opnieuw. Vijftien punten minder bij label G betekent structureel een lagere maximale huurprijs, jaar in jaar uit.
Let op: zonnepanelen tellen sinds de herziening van het WWS apart mee via een eigen rubriek, naast het energielabel. Ook daarvoor geldt: de opname door een gediplomeerd EP-adviseur legt de installaties correct vast, zodat u geen punten laat liggen.
Rekenvoorbeeld: van label F naar label B
Stel, u verhuurt een appartement dat met label F uitkomt op 138 punten. De woning zit daarmee in het lage segment en de aftrek van 9 punten drukt de maximale huurprijs merkbaar.
Na isolatie van de gevel, HR++-glas en een efficiëntere installatie behaalt de woning label B. Het effect op de huurpunten is dubbel:
- de 9 aftrekpunten vervallen;
- er komen pluspunten voor label B bij.
Het puntentotaal stijgt daardoor al snel met enkele tientallen punten. Het appartement kan zo van het lage segment naar de middenhuur schuiven, of bij een hoger startpunt zelfs boven de 186 punten uitkomen, waarmee de huurprijs vrij wordt. Precies daarom laten steeds meer verhuurders vóór een verduurzamingstraject een energieadvies of maatwerkrapport opstellen: zo weet u vooraf welke maatregelen het meeste opleveren, in labelklassen én in huurpunten.
Geen geldig energielabel? Dan rekent u zich arm
Bij verhuur aan een nieuwe huurder bent u wettelijk verplicht een geldig, geregistreerd energielabel te overhandigen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt toezicht op deze labelplicht bij woningtransacties en kan een boete opleggen; lees meer in ons artikel over de boete bij het ontbreken van een energielabel.
Maar er speelt meer. Zonder geldig label kan de energieprestatie in het WWS niet op basis van het label worden gewaardeerd en valt de woning terug op de bouwjaartabel. Voor de meeste woningen, zeker oudere, pakt dat aanzienlijk ongunstiger uit dan een gemeten label. U loopt dan pluspunten mis waar u met een actueel label wél recht op zou hebben. Kortom: geen label betekent risico op een boete én een lagere maximale huurprijs.
Controleer daarom eerst of er al een geldig label op het adres geregistreerd staat. Dat kan kosteloos; in ons artikel energielabel opzoeken via EP-Online leggen we stap voor stap uit hoe dat werkt.
Waarom een actueel label vaak gunstiger is
Een energielabel is 10 jaar geldig. Veel verhuurde woningen hebben nog een label van jaren geleden, soms van vóór 2021, toen de huidige bepalingsmethode NTA 8800 werd ingevoerd. Zo'n ouder label blijft geldig tot de einddatum, maar weerspiegelt vaak niet meer de werkelijke staat van de woning.
Heeft u sindsdien geïsoleerd, HR++-glas geplaatst, zonnepanelen gelegd of een (hybride) warmtepomp geïnstalleerd? Dan telt dat pas mee in de huurpunten wanneer een EP-adviseur de woning opnieuw opneemt en een nieuw label registreert. Elke verbetering die niet in het geregistreerde label zit, is een verbetering waarvoor u geen punten krijgt. Voor verhuurders is een actueel label daarmee geen formaliteit, maar een direct verdienmodel.
Daarnaast heeft de Rijksoverheid het voornemen aangekondigd om verhuur van woningen met de slechtste labels op termijn verder aan banden te leggen. Raadpleeg RVO.nl voor de actuele stand van die regelgeving, maar de richting is duidelijk: labels E, F en G worden voor verhuurders steeds onaantrekkelijker.
Energielabel voor uw huurwoning regelen: zo werkt het
Energielabel.com, een handelsnaam van bouwtechnisch adviesbureau Perfectkeur B.V. uit Ridderkerk, verzorgt energielabels door heel Nederland. Onze gediplomeerde EP-adviseurs werken volgens de certificeringen BRL9500-W (woningbouw) en BRL9500-U (utiliteit), en klanten beoordelen ons met een 9,3 op basis van ruim 16.000 reviews.
Het proces verloopt in vijf stappen:
- U vraagt online of telefonisch (0800 - 0900200, gratis) een offerte aan.
- Binnen 24 uur ontvangt u een offerte of bevestiging.
- Na uw akkoord plannen we de afspraak in.
- De adviseur neemt de woning op locatie op en registreert alle energetische kenmerken.
- Het label wordt geregistreerd bij EP-Online (RVO), binnen 48 uur na de opname.
Een energielabel voor een woning kost bij ons vanaf 309 euro inclusief btw (tot 500 m³ inhoud; daarboven geldt een meerprijs van 35 euro inclusief btw per 100 m³ extra). Verhuurt u meerdere woningen of een gemengd bezit? Ook dan denken we graag mee. Bekijk voor het volledige stappenplan onze pagina zo werkt het.
Veelgestelde vragen
Hoeveel punten kost een slecht energielabel bij verhuur?
Sinds de Wet betaalbare huur krijgt een zelfstandige huurwoning met label E 4 aftrekpunten, met label F 9 aftrekpunten en met label G 15 aftrekpunten in het WWS. Dat verlaagt de maximale huurprijs direct en kan er zelfs voor zorgen dat een woning in een lager (gereguleerd) huursegment valt.
Telt een oud energielabel nog mee in de huurpunten?
Ja, zolang het label geldig is (10 jaar vanaf registratie) telt het mee in het WWS. Maar een ouder label houdt geen rekening met verbeteringen die u daarna heeft uitgevoerd. Een nieuwe opname volgens NTA 8800 kan dan een beter label (en dus meer huurpunten) opleveren.
Is een energielabel verplicht bij verhuur?
Ja. Bij het verhuren van een woning aan een nieuwe huurder bent u verplicht een geldig, bij EP-Online geregistreerd energielabel te overhandigen. De ILT houdt hier toezicht op en kan handhaven. Bovendien valt de woning zonder label voor de energieprestatie terug op de ongunstigere bouwjaartabel in het WWS.
Wat kost een energielabel voor een huurwoning?
Bij Energielabel.com kost een energielabel voor een woning vanaf 309 euro inclusief btw (tot 500 m³ inhoud, meerprijs 35 euro inclusief btw per 100 m³ extra). Een gediplomeerd EP-adviseur komt op locatie en het label staat binnen 48 uur na de opname geregistreerd bij EP-Online.
Direct een actueel energielabel voor uw verhuurwoning
Verhuurt u een woning of staat er binnenkort een nieuwe verhuring gepland? Zorg dan dat uw energielabel actueel is en dat u geen huurpunten laat liggen. Vraag vandaag nog uw energielabel voor uw woning aan: binnen 24 uur ontvangt u een offerte of bevestiging, en na de opname registreren wij het label binnen 48 uur bij EP-Online. Liever eerst overleggen? Bel gratis 0800 - 0900200.